登記簿（登記記録）は、

①　表題部で不動産の物理的状況（面積や種類など）
②　権利部の甲区で誰のものか（住所・氏名）、乙区でお金を借りている場合などの第三者の権利（抵当権設定）

を記録するようになっています。

では、これらの内容に変更があったときの「登記の申請」は誰がするのでしょうか？

①の表示に関する登記については所有者などが単独で申請することができます。

②の所有権の移転や抵当権の設定など、権利に関する登記の申請は、住所の変更登記や判決又は相続による登記など登記権利者が単独で申請できる例を除き，原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。

登記権利者とは，登記をすることによって登記上直接利益を受ける者で，登記義務者とは，登記をすることによって登記上直接不利益を受ける者です。

土地の売買を例にすると，買主は売主から所有権の移転の登記を受けて登記簿上の権利を取得するという利益を得ますので，登記権利者となります。一方，売主は買主に所有権を移転する登記をして登記簿上の権利を喪失するという不利益を受けるので登記義務者となります。

なぜ，共同でしなければならないのでしょうか？

不動産の権利に関する登記をする場合、登記官はその申請内容が登記することができるのかどうかを、申請情報とその添付情報のみに基づいて判断しなければならず，裁判所のように権利の有無を実質的に調査することはできないこととされています。

仮に実質的に権利の変動があるのかを調査することとした場合，大量の登記申請を迅速に処理することができずに，円滑な不動産取引を害することになるからです。

そのため，当事者である登記権利者と登記義務者とが共同で登記の申請をすることによって，その登記の申請が真実であることを登記官が確認し，虚偽の登記がされるのを防止しつつ，迅速な登記を可能にしています。