前回、当事者が自分で登記申請することを本人申請と言い、本人申請は非常に困難と言わざるを得ないという事を話しましたが、ではどうすればいいのでしょうか？

登記申請は，必ずしも本人自らがしなければならない性質のものではなく、代理人による申請も認められていますので、現実には登記申請人（登記権利者又は登記義務者など）からの委任状を付けて、代理人が申請する場合がほとんどなのです。

では、どんな人が代理人になれるのでしょうか？

答えは、「誰でも代理人になれます。」

「子供が親の不動産の登記をする」「妻が夫の新築の建物の登記をする」なども問題ありません。

但し、報酬を得て行う事や何度も繰り返して行うことは出来ません。

つまり、誰でも代理人となる事は可能ですが、これを仕事の一環として行うことは出来ないのです。

なぜなら、登記申請には多くの専門知識が必要で、本人や一般の方が代理人になるのは通常困難な事から、国家試験にて登記の代理人となる事が可能な資格者を認定しているからです。

この資格者が『土地家屋調査士』と『司法書士』です。

この二つの資格者の区別は次回・・・

登記の申請は

表示に関する登記・・・所有者などが単独で申請することができます。

所有権の移転や抵当権の設定など、権利に関する登記・・・原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。（住所の変更登記や判決又は相続による登記など登記権利者が単独で申請できる例を除き）

という事を話しましたが、当事者が申請するといっても簡単に書類を作ることが出来るのでしょうか？

私たち専門家はこの様に、当事者が自ら申請することを「本人申請」と言います。

結論から言いますと、本人申請はとっても困難です。

なぜなら、「不動産登記はわたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたすもの。」であり非常に重要なことである為、その申請に関しても不動産登記法によって細かく決まりごとが定められています。

従って、これを一般の方が理解して申請することは残念ながら困難と言わざるを得ないのです。

但し、法務局に行けば相談係があり、以前に比べ親切に教えてもらえるようです。時間と労力に余裕がある方であれば、何度も足を運んで教えてもらいながら書類を作成していけば決してできない事ではありませんのでトライしてもいいかもしれません。

登記簿（登記記録）は、

①　表題部で不動産の物理的状況（面積や種類など）
②　権利部の甲区で誰のものか（住所・氏名）、乙区でお金を借りている場合などの第三者の権利（抵当権設定）

を記録するようになっています。

では、これらの内容に変更があったときの「登記の申請」は誰がするのでしょうか？

①の表示に関する登記については所有者などが単独で申請することができます。

②の所有権の移転や抵当権の設定など、権利に関する登記の申請は、住所の変更登記や判決又は相続による登記など登記権利者が単独で申請できる例を除き，原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。

登記権利者とは，登記をすることによって登記上直接利益を受ける者で，登記義務者とは，登記をすることによって登記上直接不利益を受ける者です。

土地の売買を例にすると，買主は売主から所有権の移転の登記を受けて登記簿上の権利を取得するという利益を得ますので，登記権利者となります。一方，売主は買主に所有権を移転する登記をして登記簿上の権利を喪失するという不利益を受けるので登記義務者となります。

なぜ，共同でしなければならないのでしょうか？

不動産の権利に関する登記をする場合、登記官はその申請内容が登記することができるのかどうかを、申請情報とその添付情報のみに基づいて判断しなければならず，裁判所のように権利の有無を実質的に調査することはできないこととされています。

仮に実質的に権利の変動があるのかを調査することとした場合，大量の登記申請を迅速に処理することができずに，円滑な不動産取引を害することになるからです。

そのため，当事者である登記権利者と登記義務者とが共同で登記の申請をすることによって，その登記の申請が真実であることを登記官が確認し，虚偽の登記がされるのを防止しつつ，迅速な登記を可能にしています。